Neden Kentsel Dönüşüm yapmalıyız?

Kentsel dönüşüm, yaşadığımız çevreyi daha güvenli, modern ve yaşanabilir hale getirmek için atılan önemli bir adımdır. Eski ve dayanıksız yapıların yerine, deprem gibi doğal afetlere karşı dayanıklı, enerji verimliliği yüksek ve estetik açıdan gelişmiş binalar inşa edilir. Böylece hem yaşam kaliteniz artar hem de gayrimenkulünüzün değeri yükselir. Ayrıca, kentsel dönüşüm projeleri sayesinde şehirlerin planlı, sürdürülebilir ve fonksiyonel yapılarla yenilenmesi sağlanır. Kısacası, kentsel dönüşüm sadece bir yapı yenileme değil, daha güvenli ve konforlu bir geleceğe yatırım yapmaktır.

Süreç nasıl işliyor?

Kentsel dönüşüm ofislerinden teklif almadan önce siz değerli daire sahipleri öncelikli olarak aranızda anlaşıp standartlarınızı belirlemeniz gerekmektedir. Teklifler alındıktan sonra beraber çalışmak istediğiniz müteahhit firma seçimi arsa payı oranında %50’yi geçtiğinde seçilir. Daha sonra seçtiğiniz müteahhit firmayla noter huzurunda kat karşılığı, hisse karşılığı veya para karşılığı anlaşmalarından biri yapılır ve genel kapsamlı bir vekaletname verilir. Noter anlaşmasından sonra bina performans analizi için karot aldırılır ve çıkan sonuca göre dairelerinizi boş bir şekilde yüklenici firmaya teslim etmeniz gerekmektedir. Karot sonucundan sonra binayi boşaltmanız için 3 ay süreniz olacaktır. Bina tamamen boşaltıldıktan sonra ilgili belediyeler tarafından yıkım ruhsatı düzenlenir ve binanız yıkımı 1 ay içinde gerçekleşir. Bu noktadan itibaren yapım süreci başlar.

Müteahhit firma ile anlaşmadan komşularımdan biri karot aldırırsa ne olur?

Böyle bir durumda yıkım sürecini ilgili belediye yürütür. Zayıf çıkan karot sonucuna istinaden binayı boşaltmanız için sizlere aynı süre verilir. Binanızı yıkmanız için sizlere ihbarname çekilir. Bu süre içinde bir firma ile anlaşma yapmaz iseniz belediye kendi taşeronlarına yıktırır ve yıkım bedellerini arsa payı oranında daire sahiplerine yansıtır. Ödenmemesi halinde ise faiz işler.

Komşularımın %50’si bir müteahhitte karar kıldı. Ben ise o firmaya ile çalışmak istemiyorum. Ne yapmalıyım?

Kentsel dönüşüm oy çoğunluğu ile ilerleyen bir süreçtir. Eğer hisse oranı olarak %50 çoğunluğu geçtiyse sizlerin de bu müteahhit ile anlaşma yapmanız önerilir. Anlaşma yapmamanız durumunda hisseniz belediye rayiç fiyatına satılığa çıkartılır. Çok düşük bir ücret karşılığında elinizdeki daireyi kaybedersiniz.

Devlet teşvikleri hakkındaki genel bilgiler nelerdir?

Kentsel dönüşümde devlet teşviği Çevre, Şehircilik ve İklimlendirme Bakanlığı’nın “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamında verilmektedir. Bu kampanya kapsamında ilk defa başvuru yapan her bir daire sahibine 875.000 ₺ geri ödemesiz hibe desteği ve 875.000 ₺ kadar kredi desteği verilmektedir. ilk başvurusu olmayan daire sahiplerine ise 1.750.000 ₺ kredi desteği verilmektedir. Ayrıca ticari alanlara sahip kişiler için ise 437.500 ₺ geri ödemesiz hibe ve 437.500 ₺ kadar kredi desteği verilmektedir. Kredi desteğinin geri ödemesi ruhsat çıkarıldıktan 2 yıl sonra başlamaktadır. Bu iki yılın ardından ilk sene borcun tamamı faizsiz bir şekilde ödenebilir. Eğer istenilirse 10 yıla kadar taksitlendirme yapılabilir. Bu durumda ise yıllık enflasyon oranın yarısı kadar faiz uygulanmaktadır. Ayrıca bakanlık 100.000 ₺ taşınma desteği de vermektedir. Kredi ve hibe ödemeleri kat irtifakı kurulduğunda sizin adınıza bakanlık tarafından müteahhit firmaya yapılmaktadır. Taşınma desteği ise kat irtifakı kurulduğunda sizlere yapılacaktır.

Yarısı Bizden kampanyasının süresi ne kadar?

Kampanya uzatılmaz ise 31 Aralık 2026’da sona erecek. Kampanya başvuruları için kat irtifakının kurulmuş olması gerekmektedir. Bu yüzden kampanyaya başvuru yapacak kişilerin yüklenici firmaya ile anlaşma, bina yıkımı ve yeni yapı ruhsat süreçlerinin de hesap edilmesi gerekmektedir.

Yarısı Bizden kampanyası ile birlikte bankadan kredi alabilir miyim?

Yarısı bizden kampanyasının kredi kısmına başvuru yapan kişilerin daireleri devlet tarafından borcu bitirilinceye kadar daireleri ipotekli olacağı için bankalardan konut kredisi alamayacaklardır. Konu ile ilgili sadece ihtiyaç kredi kullanabilirler.

Dairede kardeşlerimle/eşimle ortak hisseye sahibiz. Kampanyadan nasıl faydalanabiliriz?

Ortaklı taşınmazlarda devlet teşviği hisse oranı doğrultusunda verilmektedir. Örneğin bir dairenin 5 tane eşit hisseli ortağı var. Her bir ortak 175.000 ₺ hibe ve 175.000 ₺ kredi yardımı alabiliyor. Böyle bir durumda dikkat edilmesi gereken bir husus var. Yarısı bizden kampanyasının hibe kısmından herkes bir defa faydalanabiliyor. Yani hisseli dairede kampanyadan yararlanan biri başka bir dairesi varsa diğer daireleri için bu hakkı kaybetmiş oluyor.

Yarısı Bizden kampanyası üzerine müteahhit firmaya ödeyecek durumum yoksa ne yapmam gerekiyor?

Bizlerin sıklıkla karşılaştığı ve çaresiz kaldığı durumlardan biri de kentsel dönüşüm kapsamında komşularıyla maddi durumları dolayısıyla beraber hareket edemeyen daire sahipleri oluyor. Bu konuda yaptığımız bütün çalışmalara rağmen etkili insanları mağdur etmeden evlerini yenileme üzerine bir çözüm üretemedik. Bu durumda yapılabilecekleri aşağıda maddeler halinde sıraladık.

• Bize göre daire sahibi adına yapılacak en kârlı durum dairesini anlaşma yapmadan önce satılığa çıkarmak. Özellikler bu tür daireleri yatırım amaçlı toplayanlar var. Piyasa fiyatına müşteri bulabilir.

• Yüklenici ile anlaşma esnasında yapacak durumunun olmadığını beyan ederek müteahhit firmaya da satabilir. Müteahhitlerin bir çoğu belirli kota doğrultusunda satın alma yaparlar. Anca bölgeye göre belirlenmiş bir bedel vardır. Bu bedele göre satın alma yaparlar.

• Yüklenici ile anlaşma sırasında yüklenicinin daireye ortak olması ve iş sonu daire satılarak hem dairenin bedelini hem de ticari kârdan pay alabilir.

• Eğer bir müteahhit firma ile noter anlaşması yapıldıysa ve size çekilen ihbarnameye cevap vermediyseniz belediye ihale usulüyle dairenizi satışa çıkarabilir. Satış fiyatı rayiç fiyat üzerinden yapılmaktadır. Yani daire değerinin yaklaşık 1/10 bedeliyle dairenizi kaybedebilirsiniz. Bu duruma düşmemek için daireyi satmak ya da müteahhit firma ile anlaşmaya gitmek en mantıklı çözüm olacaktır.

Dairem küçülecek mi ? Sebebi nedir?

Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalarda sıklıkla akıllara gelen soru dairelerin eski haline göre küçülme durumudur. Yönetmelikteki değişiklikler ve müteahhit firma ile olan ticari anlaşmanıza bağlı olarak bu durumu etkiler. Binalarınınız mevcut hali tamamlandıktan sonra imar ve deprem yönetmelikleri bir çok kez değiştirilmiştir. Buna göre eski yönetmeliklerde yer alan minimum ölçüler arttırılmıştır. Duvar kalınlıkları, kolon ebatları, betonarme perde duvarları, havalandırma boşlukları, aydınlatma boşlukları, merdiven ve apartman koridorunun genişliği, bina girişinin genişliği, merdiven basamak genişlikleri eski yönetmeliğe göre daha büyük ölçülerde standart halini almıştır. Bunun yanında birçok eski yapıda asansör yok iken yeni yapılacak olan binalarda asansör imalatı yapılmaktadır. Tüm bunlar neticesinde daireler mevcut halinden yaklaşık %7-10 küçülür. Ayrıca müteahhit firma ile yapacağınız anlaşma neticesinde müteahhitte her katta daire kalıyorsa evleriniz yaklaşık %25-40 oranında küçülür. Bu durumda ise üzerine para vermeniz gereken ücret azalır veya hiç vermezsiniz.

Yan parsel ile birleşsek bir kazancımız olur mu?

Bölgeden bölgeye değişen bir durumdur. Kat artışının olduğu durumlarda müteahhit firmaya ödeyeceğiniz bedelde azalma olabilir. Her parsele ve her adaya göre özel bir durum olduğu için ilgili belediyeye başvuru yapılarak öğrenilmesi gerekmektedir.

Yeni binamız ne zaman tamamlanır?

Bu varsayım olarak  bodrum + zemin + 5 katlı bir bina için yaklaşık bir süre verilebilir. Bugün bir firma ile noter anlaşması yapıldığını düşünelim.

• Karot alımı ve sonuçlanması, encümen kararı ve binanın tahliye edilmesi ve yıkım yaklaşık 4 ay,

• Projelendirme ve ruhsat başvurusu yaklaşık 5 ay,

• Temel betonun dökülmesi 1 ay,

• Kaba inşaatın tamamlanması 4 ay,

• İnce işlerin tamamlanması 4 ay,

• Mobilya, montajlar ve kontroller 2 ay,

• Çevre düzenlenmesi 1 ay,

• İskan ve kat mülkiyeti 6 ay.

NOT: Resmi işlemlerin süreleri ortalama sürelerdir.

Yarısı bizden kampanyası haricinde müteahhit firmaya yapılacak ödemeler nasıl olur?

Çoğu zaman kat karşılığı veya hisse karşılığı anlaşmalarda daire sahipleri Yarısı bizden kampanyası yardımıyla müteahhit firmaya extra ödeme yapma durumunda kalmaz. Ancak para karşılığı sözleşmelerde inşaat maliyetinin ve yüklenici kârının tamamını daire sahipleri karşılaması gerekmektedir. Bu durumda da yarısı bizden kampanyası ile yükleniciye ödenecek miktar yeterli olmaz. Kampanya haricindeki ücret hakkediş usulüyle yükleniciye ödenir. Hakkediş aşamaları genellikle noter anlaşmasından sonra, yapı yıkıldıktan sonra, ruhsat çıkarıldıktan sonra, temel betonu atıldıktan sonra, su basman seviyesine gelindiğinde, kaba inşaat tamamlandıktan sonra gibi seviyelere ayrılır. 

Noter anlaşması aşamasında neler yapmalıyız?

Kentsel dönüşüme girecek olan binadaki daire sahiplerinin müteahhit firmanın teknik şartnamesini incelemesi ve yapılan yapının anlaşmaya uygunluğunun denetlenmesi için bir mimarlık firmasından danışmanlık alınması tavsiye edilir. Ayrıca anlaşma metni ve yüklenici firmaya vereceğiniz vekaletnamenin de incelenmesi için bir avukat tutulması önerilir. Bu süreçte küçük masraflardan kaçınmak ilerde daha büyük masraflara yol açabilmektedir.